首付款：预算核心
房价的20%-30%是首付款基准线。200万房产需40万-60万现金储备。低于20%首付触发额外成本：房贷保险（PMI），费率0.5%-1%贷款额。
贷款能力：月供红线
月供不超过家庭月收入45%。DTI公式：房贷 税费 保险 车贷 信用卡≤45%税前月收入。30年期140万商业贷款（利率3.15%），月供5277元。公积金同等贷款额（利率2.6%）月供4270元，降低1007元支出。
摩擦成本：隐形支出
- 契税：首套房90㎡以上税率1.5%，200万房产缴纳3万
- 中介费：二手房交易费率2.5%，200万房产支付5万
- 维修基金：房价2%标准，200万房产预留4万
- 抵押登记费：0.3元/㎡，100㎡住宅支出30元
200万房产摩擦成本超9.84万。
利率动态：2025关键数据
公积金首套房利率：5年期以上2.6%，二套房3.075%。商业贷首套房利率最低3.01%-3.15%。2024年10月存量房贷利率统一下调至LPR减30基点。
居住成本：持续投入
预交3个月物业费：中档小区月费500-1000元。装修基础成本：800-1500元/㎡，100㎡住宅需8万-15万。煤气开通费：最高3500元；有线电视安装费：300元/户。
应急储备：安全边际
预留6个月PITIA（本金 利息 税 保险）。覆盖突发维修或收入波动风险。占总预算5%-10%。
预算执行：数据化工具
房贷计算器输入四项参数：房价、首付比、年限、利率。自动生成等额本息/本金对比表。实时比较各银行利率浮动。
