上海郊区房价洼地
崇明区桂林新村住宅单价3307元/㎡刷新上海近五年房价下限记录。金山、崇明总价四五十万可购小户型。奉贤存在单价一万多小区。浦东惠南龙源星城30.5平老破小成交价70万，月供仅2316元。松江新城开元地中海挂牌70万，逼近2015年价格。嘉定迎园新城十坊78万成交，一个月内降价22%。奉贤解放新村52平房源86万。南汇新城泥城、书院区域单价低至1万出头。芦潮港100余万购80平以上次新房。
外环价格崩塌区域
川沙城市副中心河滨小区老破小最低挂牌价130万。闵行蔷薇新村上车门槛降至150万。五大新城次新二手价格同步下滑：
- 松江新城半年成交5417套全市第一
- 嘉定主城区成交4452套
- 奉贤南桥新城成交3405套
总价300万以下房源占成交量62%200万以内占比38%。外环至郊环区域20年以上房龄"老破小"成供应主力。泗泾、淞宝、江桥等区域动迁房出现100万以内房源。惠南、新场、合庆、泥城、万祥、芦潮港、高东、高桥石化等板块被市场归为"垃圾板块"。金山石化、西渡、庄行、海湾、佘山大居、安亭、罗店、罗泾、月浦等地段加速边缘化。
市区老破小价格碾压
内环鞍山板块凤城二村挂牌130万。中山公园、南码头150万可购老破小。中环内甘泉宜川、控江路、曹杨、真如、天山板块普遍150万左右。甘泉宜川三村出现90万房源。预算放宽至200万覆盖中环外绝大多数老破小板块。静安区西康路786弄学区房挂牌单价21.5万/㎡，30平户型总价580万。对口静教院附属学校旧改拆迁导致房源稀缺。
抗跌板块特征
徐汇华泾镇外环板块二手房均价8万/㎡超过中环多个板块。印象欧洲挂牌八九万/㎡，旭辉朗香郡超10万/㎡。购房群体以本板块置换居民为主鲜见投资客扎堆。地铁15号线、在建23号线、机场联络线、银都路过江隧道提升通达性。北杨人工智能小镇和华之门产业规划落地。沙家浜小区动迁引发二手房业主调价预期。
上海郊区房价分层已成定局。远郊非轨交板块进入恶性降价通道。外环边缘区域需警惕存量过剩风险。自住购房紧盯本区置换需求集中板块。
