上海房产市场呈现割裂状态。核心区域与远郊房价差拉大到惊人程度。2025年上半年内环内新房成交均价突破16万元/平方米，同比上涨约7%。内外环间接近9万元/平方米。外环外价格平稳或微跌，库存积压严重。这种分化正在重塑城市居住格局。
豪宅价格持续冲顶
单价10万元/平方米以上高端住宅成为市场引擎。2025年上半年上海成交5496套，占全国重点30城总量超六成。总价5000万元以上豪宅成交482套，同比增48.5%，占30城总量近八成。徐汇滨江新盘挂牌价突破19.5万元/平方米，黄浦新天地项目冲击20万元/平方米。土地市场同步升温，徐汇区待拍宅地起始楼面价已突破16万元/平方米，提前锁定全国单价地王。
产品升级推动价格上行。招商宝山松南项目做到南北三阳台，得房率约90%。绿城外滩兰庭采用大玻璃幕墙与金属勾线立面。全精装修车库、下沉式庭院成为高端项目标配。这种产品力碾压周边二手房，杨浦东外滩新房售价11-12万元/平方米，相邻老破小仅6万元/平方米。
二手房陷入价格泥潭
全市挂牌量堆积至34万套。房东被迫连续降价，链家数据显示挂牌均价从1月61200元/㎡降至5月59300元/㎡。崇明区桂林新村出现单价3307元/㎡成交案例，刷新近五年价格下限。7月首周网签量暴跌，周六819套周日753套，创年内最差周末记录。价格指数从2022年7月的137.9降至100.1，接近2020年1月水平。
总价300万以下房源占成交量62%。200万以内占比达38%，集中在外环至郊环“老破小”。五大新城成为刚需泄洪口，松江新城上半年成交5417套领跑全市。浦东周康板块2005年建两居室多次降价后以368万元成交。
- 静安西康路学区房：对口静教院附属学校，挂牌价21.5万元/㎡，30平米户型总价580万
- 前滩公馆：新批次均价121827元/㎡，较上期下调约2%
- 翡雲悦府二期：高层均价100500元/㎡，较一期降6.3%
环线价差拉大至十倍
内环内去化周期仅6个月，外环外超26个月。外环外库存560万方占全市76%。这种分化催生极端价差。静安中兴路地块楼板价15万元/㎡，周边二手房仅8万元/㎡。学区房成为二手市场唯一抗跌品种。新静安板块因旧改拆迁导致房源稀缺，30平米学区房总价突破580万。购房者认为周边同等学区新房单价超30万，老破小反而显现“性价比”。
新房定价挤压二手空间。限价放开后开发商全力升级产品，得房率提升至90%-95%。洗碗机 新风系统成为基础配置。这种产品代际差使购房者更倾向新房，尤其在外环内区域。二手房走出低谷需要等待新房价格进一步上涨，当价差扩大到足够程度，预算有限者才会转向二手市场。
市场碎片化时代来临
上海楼市已无法用单一逻辑解读。内环顶豪与远郊老破小形成两个平行世界。2025年上半年全市二手房成交13万套，创四年同期新高。成交量上升未改变价格下行趋势。6月二手房成交均价环比跌0.66%，同比跌幅扩大至7.76%。土地供应结构加剧分化。外环内外供地比例从二八开变为四六开，导致新房供应向郊区倾斜。这种结构性矛盾可能长期存在。
7月新盘出现价格回调信号。前滩公馆、翡雲悦府等热门项目最新批次均价主动下调。政策层面保持真空状态，地方政府解除限购意愿不强。购房者面对高度分裂的市场需要更精准定位。核心区资产配置与外环外自住需求遵循完全不同逻辑。产品力取代地段成为高端市场决定性因素，而远郊房源的交通便利性正在重新定义性价比。
