核心区位定义顶级价值
朝阳区中央别墅区2025年4月新房均价56383元/㎡，同比上涨9.34%。核心地段项目如中海·望京府限均价68924元/㎡，周边二手独栋单价达8-10万/㎡。朝阳公园板块东山墅独栋单价138964元/㎡，总价区间4600万-上亿。顺义中央别墅区优山美地D区63294元/㎡，龙湖·滟澜山别墅72324元/㎡。
新兴板块重构价格梯度
大兴采育板块兴创荣墅单价1.3万/㎡起，360㎡四合院联排现房805万起。亦庄采育别墅区住总如院上叠总价370万，折算单价低于2万/㎡，赠送26㎡花园及六层空间。房山青龙湖板块龙湖·熙湖悦著下叠现房单价9343元/㎡，353.2㎡总价330万，赠送私家花园及电梯。
产品形态决定单价差异
- 独栋：大兴198别墅区379.56㎡独栋起拍价904万，单价约2.4万/㎡
- 合院：住总如院405-450㎡合院总价850万起，单价约2.1万/㎡
- 四合院：兴创荣墅新中式四合院原价1150-1400万，现805万起
- 现代类独栋：兴创荣墅530㎡产品现950万起，单价约1.8万/㎡
价格洼地显现性价比
京西青龙湖板块容积率1.6，绿化率35%。龙湖·熙湖悦著83㎡精妆洋房总价315万起。南五环大兴198别墅区独栋社区容积率0.45，绿化率50%。顺义中铁诺德·阅墅单价35909元/㎡，为中央别墅区最低。
市场动态反映趋势分化
朝阳一墅2025年1月单价42192元/㎡，环比上涨1.97%。核心区高端项目价格坚挺，五环外现房出现价格调整。亦庄采育板块住总如院下叠总价530万，赠送35㎡花园及五层空间。房山青龙湖353㎡院墅总价800万起，双7.5米面宽设计。
